21 декабря 2016

Подлежит ли государственной регистрации договор социального найма жилого помещения?

      Статьей 63 Жилищного кодекса РФ установлена простая письменная форма договора социального найма жилого помещения. Так, договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.
      В Гражданском кодексе РФ выделен договор социального найма жилого помещения как разновидность найма жилого помещения. Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений, находящихся в государственном или муниципальном жилом фонде социального использования. Причиной выделения этой разновидности договора явилось особое назначение указанных помещений, которое выражается в решении публично-правовой задачи по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК; другие положения ГК применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672). В отличие от обычного договора найма, предельный срок действия которого ограничивается пятью годами (ст. 683 ГК), договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 Жилищного кодекса РФ).
      Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ (части второй) договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.  Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
      Согласно ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения омуниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).
В соответствии со ст. 26.1 указанного Закона государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение осуществляется на основании заявления сторон договора.
       Как следует из определения Верховного Суда РФ от 27.03.2012 № 12В11-3, в соответствии с пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.  Названная статья Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.
        С учетом указанных требований закона, договор социального найма жилого помещения  не требует государственной регистрации.

Помощник прокурора города Бийска Надежда Захарова

Дата изменения: 21.12.2016 11:05:41