9 ноября 2015

Росреестр Алтайского края разъясняет: усовершенствован механизм защиты прав дольщиков

Росреестр Алтайского края разъясняет: усовершенствован механизм защиты прав дольщиков

   Управление Росреестра по Алтайскому краю сообщает о внедрении дополнительных механизмов защиты прав участников долевого строительства в связи с вступлением в силу 25.07.2015 Федерального закона № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» .
   Напомним, что обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства обеспечивается залогом прав на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Как известно, с 1 января 2014 года застройщику дополнительно вменена обязанность страховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо получить поручительство банка как гарантию исполнения своих обязательств. Договор страхования или договор поручительства отнесены Законом о регистрации  к документам, обязательным для предоставления при обращении в подразделения Росреестра в целях государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В противном случае в регистрации договора будет отказано.
   Вместе с тем, до принятия Закона № 236-ФЗ у Росреестра отсутствовала возможность проверить на этапе государственной регистрации фактическую заключенность (не только «на бумаге») указанных договоров, а также исполнение застройщиком обязанности по уплате страховой премии, что, в случае недобросовестности застройщика, могло бы свести на нет выстроенный законодателем механизм защиты прав участника долевого строительства.
   Законом № 236-ФЗ внесены изменения в Закон об участии в долевом строительстве , согласно которым введена обязанность поручителя и страховщика в 3-дневный срок уведомить регистрирующий орган о фактах расторжения или досрочного прекращения договора страхования гражданской ответственности застройщика, прекращения поручительства банка. Несообщение данной информации влечет административную ответственность в виде штрафа на очень внушительную сумму. Для юридических лиц, например, размер финансовых санкций варьируется от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
   Предоставление в регистрирующий орган по факту расторгнутого договора страхования или договора поручительства является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и последующего отказа в ее проведении.
   В новой редакции Закона о регистрации расширен перечень документов, обязательных для предоставления в регистрирующий орган договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. Так, с 25.07.2015 кроме документов, установленных ранее, необходимо предоставить:
- документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования. Если договор страхования гражданской ответственности заключен в отношении каждого участника долевого строительства, то документ, подтверждающий уплату страховой премии, представляется для регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома;
- документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.
   Непредставление указанных документов также влечет приостановление государственной регистрации и последующий отказ в ее проведении.
   Изменения, внесенные Законом № 236-ФЗ, коснулись и порядка предоставления сведений о зарегистрированных правах. Сведения, внесенные в ЕГРП  при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предоставляются по запросу Банка России или уполномоченного на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство (в нашем регионе это Государственная инспекция Алтайского края).
   Кроме того, с 1 октября 2015 года вступают внесенные указанным федеральным законом изменения в Закон об участии в долевом строительстве, основным лейтмотивом которых является ужесточение требований, предъявляемых к банкам и страховым организациям, обеспечивающим исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
   Так, банк, предоставивший поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, помимо всего прочего должен быть включен в реестр банков, состоящих на учете в системе страхования вкладов, в отношении него должен отсутствовать запрет на привлечение во вклады денежных средств физических лиц и на открытие и ведение банковских счетов физических лиц в соответствии с Федеральным законом от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».
   Введено требование о предоставлении страховой организацией в Центральный банк РФ принятых ею в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору» правил страхования. До 1 млрд. рублей (более чем в два раза) увеличен размер собственных средств, которыми должна обладать страховая организация. Уточнены требования к соблюдению финансовой устойчивости страховой организации. С 01.10.2015 критерием соответствия данному показателю является отсутствие предписаний Центрального банка РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.
   Помимо этого, в соответствии с нововведениями Закона № 236-ФЗ с 01.10.2015 информация о банках и страховых организациях, которые соответствуют требованиям, установленным Законом об участии в долевом строительстве, подлежит размещению в открытом доступе на официальном сайте Банка России в сети «Интернет», что немаловажно для выбора застройщиком надлежащего контрагента.
   Управление Росреестра по Алтайскому краю обращает внимание на следующее: законом № 236-ФЗ установлена обязанность застройщика в 15-дневный срок заключить договор поручительства с другой кредитной организацией, другой договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения в определенных случаях. К таким случаям относится, например, отзыв лицензии на осуществление банковских операций у кредитной организации, лицензии на осуществление добровольного имущественного страхования у страховой организации, назначения в кредитной или страховой организации временной администрации; несоответствие страховой или кредитной организации установленным требованиям.
   Как представляется, указанными изменениями законодателем сделан еще один шаг в сторону защиты прав и интересов прав участников долевого строительства и обеспечения стабильности строительного рынка.

Е.А. Посохова,
главный специалист-эксперт Бийского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю