20 октября 2022

Долгие годы покупка долей в жилом помещении выступала способом обогащения для чёрных риелторов и квартирных рейдеров. Имея незначительную долю, они прописывали в помещении лиц, которые делали невозможным проживание там «соседей», и вынуждали либо продать его за бесценок, либо выкупить свою часть за большую сумму. И правовых средств борьбы с такими мошенническими сделками практически не существовало.
Изменения законодательства в сфере недвижимости обеспечили собственнику большую защиту прав и законных интересов. Эксперт Алтайского филиала РАНХиГС, преподаватель кафедры частного права, главный специалист-эксперт отдела регистрации недвижимости № 2 Управления Росреестра РФ по Алтайскому краю Ольга Абсалямова рассказывает о новых правилах раздела долей в праве собственности.
Уловки недобросовестных продавцов
Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает правило о необходимости соблюдения права преимущественной покупки доли. Это значит, что если собственник решает продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу, то он должен письменно известить о своём намерении остальных участников долевой собственности. В очереди на сделку они имеют преимущество.  
Часто в обход этой гражданско-правовой нормы недобросовестный продавец заключал две сделки.
Первая – это безвозмездное отчуждение (к примеру, дарение) 1/100 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Соблюдение правила, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, в данном случае не требовалось, так как оно установлено только для сделок по возмездному отчуждению долей. Такая сделка не являлась ничтожной, потому что носила реальный характер. Переход права собственности на «маленькую» долю подлежал регистрации в Росреестре. Кроме того, собственник мог пользоваться, владеть и распоряжаться такой долей (ст. 246 ГК РФ), а также получал право пользования общим имуществом в квартире, например, кухней или ванной (ст. 247 ГК РФ), на него возлагалось и бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ).
После проведения этой сделки заключалась новая – по возмездному приобретению оставшихся долей, имеющихся в собственности у продавца. Только теперь она совершалась уже с сособственником жилого помещения. Закон такие сделки не запрещал и никаких дополнительных затрат, кроме уплаты государственной пошлины, для покупателя и продавца не предполагал. Такой «порядок» был очень распространённым среди сделок по отчуждению долей посторонним лицам, они совершались и после вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.
Однако с 2019 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на жилое и нежилое недвижимое имущество, за некоторым исключением, должны заверяться нотариусом. Это стало значительным шагом в сторону защиты интересов собственников – нотариусы теперь должны были истребовать согласие третьих лиц для совершения сделки. Конечно, это нововведение приводило к дополнительным расходам, но при этом продавец и покупатель были защищены от рисков.
Никаких микродолей
В этом году установлен официальный запрет дробить жильё на микродоли. Этому способствовали Федеральный закон № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и часть 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ. Теперь любые действия с долями недвижимости, если они составляют менее 6 м², и со стороны собственника, и со стороны обладателя запрещены. При несоблюдении этого правила сделка будет считаться недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Кроме того, нотариус, удостоверяя договор, по-прежнему должен убедиться в действительности сделки и провести необходимую правовую экспертизу документов. Если сделка является ничтожной, действия по государственной регистрации прав будут приостановлены.
Государственный регистратор также должен проводить полную правовую экспертизу, а также, руководствуясь нормой Жилищного кодекса РФ, рассчитывать площади в соответствии с долями, указанными в договоре, независимо от проведения нотариального удостоверения.
Представим ситуацию, в которой собственник 5/10 долей в праве общей собственности на квартиру общей площадью 50 м² хочет продать или подарить 1/10 долю в праве от имеющейся у него. Умножим площадь квартиры на размер отчуждаемой доли (50*1/10=5 м²) и получим ничтожную сделку, так как у одного физического лица возникает доля, равная 5 м², то есть менее 6 м².
Важно, что исключения всё-таки есть. Этот принцип не применяется, если микродоли получены по наследству, а также в случаях приватизации жилья или выделении долей после использования материнского капитала.
На сегодняшний день в процессе защиты прав и интересов собственников нерешённым остаётся вопрос о распоряжении незначительными долями, право на которые возникло до 1 сентября, а также долями, которые возникли позднее в силу закона. В этом случае на решение вопроса окажут значительное влияние разъяснения Росреестра, а также судебная практика.